(但,提前偿还其实还是有不同的方法,用错方法,你将无法让你多余的还款发挥最大威力。这将另外讨论,以免混乱。但我不知道几时才有时间写,最近很忙。这是属于不同的 Prepayment 方式。 很多人都不知道,最终得益的就是银行。)
FL 不像 HL,你多余的钱是必须直接存入 HLA,才能节息。如果你还是放在 CA,它不会发挥作用。简单来讲,就像固定房贷。只是,方便贷款者随时偿还任何数额的多余钱。
但它却是浮动利率。有些是 BLR + X%, 也有是 BLR – X%。
据我所知,如果是两年前的配套,多数是 BLR + X%。
她的问题就在这里。
首先,当她借钱时,银行帮她计算是以 6%,40年。于是,她的配套如图二 :
1.贷款 :227K
2.利息 :6%
3.每月供期 :1,248.98
这看似没问题。可是,6% 的利率是前两年 (建筑时期),过后的利息是 BLR + 0.1%,也就是 6.85%。
一般上,很多人都会觉得,0.85% 而已,没什么大不了。
对,数字是很小。可是复利的魔力大到你想象不到。
于是,我为她分析。利息高了,自然供款就要高,才能在同样的 40 年内把贷款还清。我问她,第三年开始,供款是不是提高了?她说,不,还是相同。
这就奇怪了。我告诉她,这样你不可能在 40年内可以还清啊?
她说,我不知道,银行又没通知我。应该是一样的期限吧。
于是,我帮她计算,给他看图表。(图二)。
根据供款,在第三年开始 (第25个月),她还欠 224,101.14。数额相符。
于是,我们就用 224K,来计算往后 38年,6.85% 应付的每月供款,图三。
2.利息 :6%
3.每月供期 :1,248.98
这看似没问题。可是,6% 的利率是前两年 (建筑时期),过后的利息是 BLR + 0.1%,也就是 6.85%。
一般上,很多人都会觉得,0.85% 而已,没什么大不了。
对,数字是很小。可是复利的魔力大到你想象不到。
于是,我为她分析。利息高了,自然供款就要高,才能在同样的 40 年内把贷款还清。我问她,第三年开始,供款是不是提高了?她说,不,还是相同。
这就奇怪了。我告诉她,这样你不可能在 40年内可以还清啊?
她说,我不知道,银行又没通知我。应该是一样的期限吧。
于是,我帮她计算,给他看图表。(图二)。
根据供款,在第三年开始 (第25个月),她还欠 224,101.14。数额相符。
于是,我们就用 224K,来计算往后 38年,6.85% 应付的每月供款,图三。
照理,她如果要在 38年后还清,每月供款就是 1382.37。
那么,如果她还保持之前的 1248.98,需要多久呢?由于这 excel 只能打入供期,不能打入供款,我就用 trial and error 来寻找。结果,图四:
那么,如果她还保持之前的 1248.98,需要多久呢?由于这 excel 只能打入供期,不能打入供款,我就用 trial and error 来寻找。结果,图四:
即使我供期已经是 100 年,每月供款还是高于之前的 1248.98。
我傻了眼。以为一定是算法错了。所以,我在网上一直寻找适合的软件。终于,找到了一个很好用的。
首先,现证明我的 EXCEL 没问题。于是我 key in 原本的资料:(图五)
很明显,答案是一样的。
接着,我要知道 224,101.14 的偿还期 :(图六)
套用刘谦 (综艺大哥大)的口头禅 :现在就是见证奇迹的时刻。
黄色的格子代表我要的答案。同样的,这软件也算不出。只好给 “0”。
但,请注意,最右边的黄格,有858.34。
因为我让这个软件寻找我要的供期,所以 858.34 就是代表 858.34 个月,也就是,如果每月供款提高至 1288.98,那 224101 的总贷款,还需要 858个月或71.5年来偿还。
现在知道那 0.85% 复利的可怕了吗?
算完给她看了后,她傻了,“这样我不是要做乌龟?做么银行没有跟我讲?
我告诉她,银行最喜欢两种人:
1.有能力换钱的人
2.跟着银行脚步走的人
还有,银行更爱人是:专还信用卡最低还款额,又不赖账的人。
“银行知道你能还,知道你不赖账。当然要赚你最多的利息。你没问,它为什么要跟你讲?”
换个角度来想,今天你是银行家,你有这么 “忠诚”的水鱼客户,你会教她如何贷款节息吗?
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