钱币的另一面

我必须承认, 最近我真的被富爸一书影响深远. 我几年前就已经买了它一系列的书, 也看了; 可是却没有深入去了解和学会他如何看 “钱币的另一面”. 说穿了, 一直以来自己所认为的投资, 其实是建立在投资基本面的投机!

不管你认不认同, 存在这世界的事实是: 富者越富; 穷者越穷. 从各国的政策, 是先进国, 发展国还是第三世界, 税务的区别, 企业的优惠等, 都是为富者提供保护. 既然无法避免身处这样的大环境, 那就惟有参与. 如果坚持隔岸观火, 那就只好归类平凡了.

股票, 产业, 投资最终目的都是赚钱. 之前, 我都是只注重 CAPITAL GAIN. 反复看了富爸的书后, 才逐渐学会看 “钱币的另一面”, 也就是 CASH FLOW.

话虽如此, 但我还是很庆幸我本身在这两个 (CAPITAL GAIN VS CASH FLOW)交替 的阶段, 还是得到老天的眷顾, 时机配合的刚刚好. 为何?

刚开始踏入社会的前几年, 收入有限, 资本也有限. 所以, 如果投资房地产, 资金就容易被绑死, 很容易陷入一辈子帮银行打工的困境. 这里有个重要的经验: 如果第一间家是买来自住, 本身也没有多余的储蓄, 千万不要购买那所谓 1/3 供款的房子! 尽量压制暂时的欲望, 供款不要超过 20%, 而且供期尽可能越短越好. 我的目标: 少于 10 年!

自住的房子无法创造现金流, 除非你愿意出租房间. 但, 我很肯定, 这不会长久. 你会有伴侣, 会组织家庭. 最终, 你不会希望有外人和你同住. 当它无法创造现金流, 同时又因为高供款把你变成月光族, 哪你还怎么能有多余的钱进行投资? 最终, 你无法自由想换工, 却只能期待原有的公司给你加薪. 所以, 就只能为钱工作, 拼命挣钱给银行, 就无法跳出 “老鼠圈” – 中产阶级的困境. 自住的房子, 是一项负债, 不是资产! 除非, 你把它卖了并赚钱.

很幸运的, 我积极压抑欲望, 尽快把第一间房子供完. 没有债务的心理负担, 使我敢敢地通过不一样的投资管道, 迅速累计一笔小小的资金.

自我在世界杯前退市后的一段日子, 反正有点无聊, 又重新看回富爸的书, 才发觉到我应该开始着手筹备创造 “钱币的另一面” – CASH FLOW, 也就是被动收入. 就象现金流游戏中, 当 PASSIVE INCOME 超越生活所需的费用, 就是不必再仰人鼻息, 不为五斗米折腰之时.

了解了这一点之后, 我就开始很积极的往房地产钻. 买书, 看屋, 看地点, 样样来. 当你接触越多, 了解越多时, 就象投资股票, 把公司研究透顶, 自然而然就觉得投资本身并没有风险; 是无知的投资才有风险; 房地产亦然.

其实房地产, 股票或是做生意, 都是一脉相连. 出发点可以是 CAPITAL GAIN, 也可以是 CASH FLOW.

目前的低利率, 要拿到 BLR-2.3% 并不难. 所以, 利息成本是 4%. 我寻求的房地产是以制造 CASH FLOW 为主, 屋价最终会不会上涨, 我不注重. 原因是:

1. 只要每月租金扣除所有支出, 还有多余的现金流, 那我何必担心, 即使屋价是下跌. 因为, 我没打算卖. 假设, 我买价本是 300K, 15 年后我才卖得 250K. 其实, 我还是大赚. 因为, 15年来, 我每月都有多的现金流, 供银行的并不是我的钱, 到 15年后我要卖时, 可能我只欠银行 180K, 我还有 70K 入袋!

2. 我觉得, 买对的房地产, 对后代非常有帮助. 多 12-15 年, 我孩子要上大学了. 这个可以制造现金流的投资将是最好的教育基金! 我可以做好多计划, 甚至为孩子的将来铺路:

A. 把房子卖了, 扣除银行的贷款, 剩余的相信足够让孩子至少在本地大专毕业.
B. 把房子 REFINANCE. 只要还是有现金流, 那么 REFINANCE 出来的那笔钱, 也是够给教育费了.
C. 如果这房子制造的现金流对我是多出来的, 那就可以充当孩子每月的生活费, 又不影响我的退休生活.
D. 当孩子出来工作时, 把所有房子都从新 REFINANCE, 然后加入他们的名字. 接下来, 就是转手让他们学习如何管理, 学习如何钱赚钱!

所以, 我的第一个目标 : 36岁, 买下 8 间有现金流的房地产!

*当然, 不要忽略无形杀手 – 利息! 我们无法预知利息会如何变动, 也可能回到 10% 或更高的水平. 所以, 我寻找的目标, 至少也要有 7-8% 的租金回酬才稳当.