Friday, October 29, 2010

钱币的另一面



我必须承认, 最近我真的被富爸一书影响深远. 我几年前就已经买了它一系列的书, 也看了; 可是却没有深入去了解和学会他如何看 “钱币的另一面”. 说穿了, 一直以来自己所认为的投资, 其实是建立在投资基本面的投机!

不管你认不认同, 存在这世界的事实是: 富者越富; 穷者越穷. 从各国的政策, 是先进国, 发展国还是第三世界, 税务的区别, 企业的优惠等, 都是为富者提供保护. 既然无法避免身处这样的大环境, 那就惟有参与. 如果坚持隔岸观火, 那就只好归类平凡了.

股票, 产业, 投资最终目的都是赚钱. 之前, 我都是只注重 CAPITAL GAIN. 反复看了富爸的书后, 才逐渐学会看 “钱币的另一面”, 也就是 CASH FLOW.

话虽如此, 但我还是很庆幸我本身在这两个 (CAPITAL GAIN VS CASH FLOW)交替 的阶段, 还是得到老天的眷顾, 时机配合的刚刚好. 为何?

刚开始踏入社会的前几年, 收入有限, 资本也有限. 所以, 如果投资房地产, 资金就容易被绑死, 很容易陷入一辈子帮银行打工的困境. 这里有个重要的经验: 如果第一间家是买来自住, 本身也没有多余的储蓄, 千万不要购买那所谓 1/3 供款的房子! 尽量压制暂时的欲望, 供款不要超过 20%, 而且供期尽可能越短越好. 我的目标: 少于 10 年!

自住的房子无法创造现金流, 除非你愿意出租房间. 但, 我很肯定, 这不会长久. 你会有伴侣, 会组织家庭. 最终, 你不会希望有外人和你同住. 当它无法创造现金流, 同时又因为高供款把你变成月光族, 哪你还怎么能有多余的钱进行投资? 最终, 你无法自由想换工, 却只能期待原有的公司给你加薪. 所以, 就只能为钱工作, 拼命挣钱给银行, 就无法跳出 “老鼠圈” – 中产阶级的困境. 自住的房子, 是一项负债, 不是资产! 除非, 你把它卖了并赚钱.

很幸运的, 我积极压抑欲望, 尽快把第一间房子供完. 没有债务的心理负担, 使我敢敢地通过不一样的投资管道, 迅速累计一笔小小的资金.

自我在世界杯前退市后的一段日子, 反正有点无聊, 又重新看回富爸的书, 才发觉到我应该开始着手筹备创造 “钱币的另一面” – CASH FLOW, 也就是被动收入. 就象现金流游戏中, 当 PASSIVE INCOME 超越生活所需的费用, 就是不必再仰人鼻息, 不为五斗米折腰之时.

了解了这一点之后, 我就开始很积极的往房地产钻. 买书, 看屋, 看地点, 样样来. 当你接触越多, 了解越多时, 就象投资股票, 把公司研究透顶, 自然而然就觉得投资本身并没有风险; 是无知的投资才有风险; 房地产亦然.

其实房地产, 股票或是做生意, 都是一脉相连. 出发点可以是 CAPITAL GAIN, 也可以是 CASH FLOW.

目前的低利率, 要拿到 BLR-2.3% 并不难. 所以, 利息成本是 4%. 我寻求的房地产是以制造 CASH FLOW 为主, 屋价最终会不会上涨, 我不注重. 原因是:

1. 只要每月租金扣除所有支出, 还有多余的现金流, 那我何必担心, 即使屋价是下跌. 因为, 我没打算卖. 假设, 我买价本是 300K, 15 年后我才卖得 250K. 其实, 我还是大赚. 因为, 15年来, 我每月都有多的现金流, 供银行的并不是我的钱, 到 15年后我要卖时, 可能我只欠银行 180K, 我还有 70K 入袋!

2. 我觉得, 买对的房地产, 对后代非常有帮助. 多 12-15 年, 我孩子要上大学了. 这个可以制造现金流的投资将是最好的教育基金! 我可以做好多计划, 甚至为孩子的将来铺路:

A. 把房子卖了, 扣除银行的贷款, 剩余的相信足够让孩子至少在本地大专毕业.
B. 把房子 REFINANCE. 只要还是有现金流, 那么 REFINANCE 出来的那笔钱, 也是够给教育费了.
C. 如果这房子制造的现金流对我是多出来的, 那就可以充当孩子每月的生活费, 又不影响我的退休生活.
D. 当孩子出来工作时, 把所有房子都从新 REFINANCE, 然后加入他们的名字. 接下来, 就是转手让他们学习如何管理, 学习如何钱赚钱!

所以, 我的第一个目标 : 36岁, 买下 8 间有现金流的房地产!

*当然, 不要忽略无形杀手 – 利息! 我们无法预知利息会如何变动, 也可能回到 10% 或更高的水平. 所以, 我寻找的目标, 至少也要有 7-8% 的租金回酬才稳当.

5 comments:

chooi said...

how to have 8 houses before 36 yrs old? it's depend on how capable you generate the cash from ur own job/biz..

Ohaiyo said...

It depends how you leverage.

life is good said...
This comment has been removed by the author.
life is good said...

Try not to be too agreesive and optimistic, you might get youself into trouble.

Ohaiyo said...

ya, you maybe right. That's why I have to be choosy in selecting the right investment. Thanks for advise anyway.