認清不富真相‧發掘致富秘密

在你手上的，是一個至大的祕密……《祕密》書中，一名澳洲電視工作者，在人生跌落谷底、生活即將崩潰時，發現了一個生命中的重大祕密──吸引力法則！這法則改變了他的一生……

產業投資路上也有立於不敗之地的“秘密”，這秘密讓一名曾經在事業路上山窮水盡的人化身為置產高手……

為何全球超過97%的人，60歲後仍缺乏財務能力，同時高達80%的投資者長期失意？原因是大部份人老愛跟著傳統法則，導致他們耗盡積蓄，而非累積財富！

著名營銷大師，同時也是《如何成交並迅速致富》的作者馬克羅賓森在講座會上不僅道出許多人口袋空空的原因，也不忘提醒大家辨清宏觀經濟的重要性，認清：“金融風暴已改變了世界！”
近期，英國與法國在上調民眾的退休年齡，意味政府沒有足夠的錢應付社會福利需求；18個月前，美國國際集團（AIG）失利，投資者退休金在一年內血本無歸，曝露了投資的缺陷。

他進一步分析，我們購買人壽保險，因為需要保障，根據投資政策上，回酬可能約5到7%，但這其實並非淨實質報酬，所以，光依賴保險並非上策！

他直言，民眾必須瞭解宏觀經濟，因為唯有瞭解其週期，才能掌握投資的“買”與“賣”。因此，“重新調整心態”在他眼裡是投資不可或缺的因素。

他舉例，目前是購置商業產業的最壞時機，因為商業活動不如以前旺盛，很多人失業，需求也降低，可能更難物色到好租戶，而且，商產往往胥視該區的設備與社區。

孩子：為何你沒有時間陪我們？
父親：我必須工作，讓你們有更好的生活。
結果，工作超過12個小時，為確保孩子更美好的生活。

馬克羅賓森強調，真正的財富其實是你不為薪資工作！因此，財務獨立才是投資的最大目標。
“所謂財務獨立，並非指你在銀行戶頭裡擁有數百萬令吉，而是反映在你的生活方式，即你無須為錢工作。”

然而根據調查，在美國，每100名40歲後結束工作的人中，只有一人達到財務獨立，4人仍需在“必須”的情況下工作，另36人回天乏術，但竟有高達59人面臨破產，必須依賴福利金為生。
55歲已用光公積金！

反觀大馬，高達99.2%的人在58歲後仍得工作，99.2%的人在55歲之際，已用盡了公積金（EPF）！這顯然說明，公積金、退休計劃與保險等，根本不足以應付生活賬單。

如何才能在55歲之際退休？馬克羅賓森笑言，要有12.5%淨複利息，才能夠安然退休，所以若公積金的回酬多達12.5%，相信結果不一樣。

他認為，想要達到高回酬的目標，心態才是制勝要素。

擁抱失敗開創新心態

馬克羅賓森分享，自小，我們被訓練成不能失敗，才能取得好成績，事實上，若要成功，我們必須失敗，因為每一個錯誤都將影響日後決策，並改變結果。

他指出，生活充滿了選擇，更重要的是，財務獨立讓我們擁有選擇權利，所以要在產業投資上立於不敗之地，並非技術問題，而是思維。

決策過程：環境→編程→思想→情緒→態度→行動→解決他進一步解釋，環境是決策的基礎，我們經常與誰相處成了關鍵，令人懊惱的是，負面想法佔高達80%，往往影響了我們的情緒與決策。

他也提到，靈感與行動是決策的兩大動力，只是人們經常把大部份時間專注在不想要的事，其實，如果專注在想要的東西，反而將如願以償。

此外，只想不做就是空談，買產業必須行動，但“也許”常是心中的恐懼，阻止行動。
他認為，害怕的原因其實是我們沒有自主權，所以，我們必須重置思維，並調整生活上的智慧。
“富有與貧困的分別是，前者只要付出小努力就能帶來大效果，後者是花了很多努力，只有非常小的效果。”

馬克羅賓森簡介：
著名營銷大師，過去20年一直專注溝通、關係、影響藝術的獨特能力。
他於1990年在美國直銷公司就職，短短4年內，讓每年營業額突破高達1億2千萬美元。兩年後該公司轉賣，他前來大馬工作，續透過自身的溝通策略與經驗，讓一家產業公司營業額在短短12個月內，自每年500萬美元暴升至5千萬美元，並安然渡過1997年的金融風暴。

致富秘密：

秘密1：用最少的錢為產業注入最大活力
馬克羅賓森以澳洲購買的公寓為例，翻新公寓讓他得以提高租金，自每週165澳元增至265澳元。
“每個人都希望回到家，擁有一個舒適的環境！”他坦言，裝修已是非常成熟的市場，在大馬雖未成大器，但卻是產業增值或提高租金的必勝策略之一。
他笑言，他其實只花了7千500澳元，透過宜家（IKEA）產品來翻新澳洲的公寓，便宜，但看起來又不便宜。

秘密2：藉談判達成交易
“談判能力能夠決定收益，要確保購得理想的產業，應學習談判，而非望著產業價格飆升。”
他指出，透過談判，讓他得以藉更低的收購價購入澳洲產業。
他也笑說，人們最大恐懼是演講，其實，有素質的溝通有助於解決很多財務問題。

秘密3：下訂金前，先把握產業估價
他直言，我們應要求銀行在購買產業前估值，而非等到貸款發落後才做產業估值。
“若未獲得產業估價就下訂金非常不安全，因為我們必須承擔高達90%的房貸，而收益來自估值。”
若銀行定了法則，是否必須尾隨？他坦言，銀行不是“創業家”，往往想要降低風險，但我們卻可以透過談判達成更有利的交易，惟前提是必須有一個好律師。

秘密4：在公寓準備好前應先找到租戶
“記得，除非你找到租戶，否則不要買產業！”
馬克羅賓森再以賽城購置的產業為例，購置公寓前，早在迪拜網絡上物色目標，以便計算好風險，並在購置前收集好租金行情。
他分析，民眾必須清楚目標，像當初進軍賽城產業，即相中該區附近有許多大學。
他補充，外國學生講究保安與舒適，需要靠近學校，安全、乾淨、良好的住宿，更重要的是，他們具備經濟能力，並更願意負擔租金高的公寓，以確保住在好的地方，讓父母安心。

秘密5：研究後才投資
馬克羅賓森認為，許多人置產前希望迅速獲利，但卻從不做研究，讓自己暴露在風險之中。
他以購買滿家樂的房子分享，若事先沒做好研究，買了後，前面突然冒出一條高速大道，必降低產業吸引力，因為外國人是不會想住在這樣的環境，促使該產業回酬不一定與其他同區產業一樣。
“知識越少，風險越高，這也是為何那些損失的人往往是決策錯誤的人。”

秘密6：不妨物色“特別”貸款
他再度提醒“談判”的重要性，因為談判有助於減少銀行的房貸利率，若在相關銀行有更多房貸，將具備更多的商議空間，應牢記，銀行也很渴望把握你的生意。
對於有人問56歲還能不能借貸？他直言，年齡與創造財富毫無關係，記得，世界上沒有不可能的任務。
此外，他奉勸民眾時刻確保自身的借貸信用，因為每次準時還款都在為自己加分，也加深自己成為銀行的好客戶。
“請別小看車貸，即使遲還那微不足道的一天，也足以破壞自己的信用。”
他也認為，作為投資者，置產其實不一定總得以自身名字進行，大可藉“委託人”之名，把握更長的貸款。
另外，他提及，銀行與信用卡債不能扣稅，但房貸其實可扣稅，民眾不妨向銀行諮詢。

秘密7：設立投資組合
馬克羅賓森表示，購買產業需考量兩大方向：資本成長與收入型產業。
資本成長型的產業元素，如近郊產業，成長至少每年10%、產業回酬介於5至6%、靠近商業中心，且具休閒設備等。
收入型產業特色，包括大量購入、產業回酬約11至15%、現金流尤其重要、資本成長潛力較低。
資本成長型產業是否也能作為收入型產業？他直言不可以，因為收入型產業專注租金成長。
他以白沙羅高原（Damansara Heights）為鑒，產業值約300萬令吉，光是房貸可能每月要1萬8千令吉，租金回酬只有8千令吉的話，回酬其實是負成長，不過，其每年資本成長可能高達14%。
他強調，無論購買任何一型產業，地點才是最重要！事實上，大馬仍有許多地方的產業按年回酬達10%，問題是好表現能否持續？因此投資者有必要探討其結構性計劃，以把握未來潛力。

秘密8：以心理戰術翻轉交易（flip deal）
馬克羅賓森繼續分享，曾經只以18萬9千令吉在浮羅交怡買入一塊面積達17英畝的地，買之前即以高達80萬令吉易手。
他坦承，其實只請了一名建築師作酒店的設計藍圖，增添該地段的吸引力，而且過程中未花上一分一毫，因為建築師一樣很“饑渴”，他們講求的是精神上的體驗。
他也坦言，地段常常遭低估，機會也經常被遺忘，不過，民眾購置前必須謹慎，因為隨時可能買到一塊完全沒有價值的地，結果地庫“landbank”成了破產地段“land bankrupcy”。

置產規則：
● 透過資本成長與收入目標設立投資組合，不能混淆兩者，以確保產業成長。
● 達到銷售動機，瞭解目標，非金錢要求。
● 擁抱商業基本面（不受情緒影響，設立好目標）。
● 不買零售，大量購入以確保好啟點。
● 必須確保“內陸”（landlocked）、獨特與無法複製（non-reproductable）的產業，如：甲洞帝沙花園城（Desa Park City），過去4年已增值高達200%。
● 選擇成長潛力最大區域，並用最低價發揮最大績效。
● 以正面現金流購置更多產業，必須有“止損”準則，若無正面回酬，必須有退場策略，而研究是不可或缺的“安全網”。
● 必須為每一次機會增值。
● 設計“安全網”以保障盈利。

創造財務的4大原則：
1. 經濟週期（把握買的時機與地點）
2. 融資的藝術（任何投資前，必須瞭解自身的財務能力與如何借貸）
3. 复合增長率
4. 談判的藝術（最關鍵因素）

成功方程式：
1. 向已達成你目標的人學習（他們的成功往往會帶來啟示）
2. 學習全程關注
3. 間隔複習法

結語：美國勵志成功大師拿破崙希爾曾說：“若你無法想像到富有，你將永遠看不到銀行存款的增加。”
因此，對馬克羅賓森而言，若你目前的投資都無法如願以償，是時候改變根深蒂固的心態，而在“現金才是王道”的今天，更應該掌握最大化財富的“秘密”。